Cabris : le village perché aux portes de Grasse

Cabris en chiffres officiels

Les données ci-dessous proviennent du dossier complet de l'INSEE pour la commune de Cabris, code commune 06026, millésime 2023. Elles donnent une lecture précise de la taille du village et de la structure de son parc de logements.

Ce que ces chiffres impliquent concrètement

Trois enseignements ressortent de ce tableau pour un acquéreur :

• Un marché de très petite taille. Avec 989 logements au total, le nombre de transactions annuelles est faible. L'offre disponible à un instant donné se compte en dizaines de biens, rarement plus.
• Une forte présence de résidences secondaires. Près d'un logement sur quatre n'est pas occupé à titre principal, contre environ un sur huit à Grasse. Cela influe sur l'animation du village hors saison et sur la structure de la demande.
• Un village de propriétaires. 77 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. L'offre locative longue durée est donc très restreinte.

Cabris ou Grasse : la comparaison chiffrée

Les deux territoires sont voisins mais fonctionnent différemment. Le tableau ci-dessous confronte les indicateurs INSEE 2023 des deux communes.

La lecture est nette : Grasse est un pôle urbain d'emploi et de services, Cabris un village résidentiel et de villégiature. Choisir Cabris, c'est accepter de dépendre de Grasse pour l'essentiel des services du quotidien, en échange d'un cadre et d'un panorama que la ville n'offre pas.

Le cadre : ce que Cabris offre et que Grasse n'a pas

Un panorama de crête

Le village est bâti à environ 550 mètres d'altitude sur un promontoire, le point culminant de la commune atteignant 762 mètres. Depuis la place du village et les terrasses situées au sud, la vue porte sur le lac de Saint-Cassien, le massif de l'Estérel et, selon les conditions, la Méditerranée. C'est cet équilibre entre altitude et proximité du littoral qui construit la valeur immobilière locale.

Un patrimoine villageois dense

Cabris conserve les ruines de son château médiéval et des vestiges de fortifications datés des XII^e et XIII^e siècles, l'église Notre-Dame-de-l'Assomption, ainsi que plusieurs chapelles disposées aux abords du village, dont la chapelle Sainte-Marguerite. Le territoire communal abrite également la grotte des Audides, site préhistorique aménagé, et des dolmens attestant d'une occupation très ancienne.

Un village d'écrivains

Cabris est associé à plusieurs figures littéraires et artistiques du XX^e siècle, parmi lesquelles Antoine de Saint-Exupéry, André Gide, Albert Camus, Jean Marais et Max Gallo. Cette réputation culturelle continue d'alimenter l'attractivité du village auprès des acquéreurs de résidence secondaire.

Un environnement largement boisé

Sur les 543 hectares du territoire communal, environ 331 hectares sont boisés et 197 hectares urbanisés. Cette dominante forestière est un atout paysager, mais elle a une conséquence réglementaire directe pour les propriétaires, détaillée plus bas.

Le marché immobilier de Cabris

Quels types de biens

Le contexte de prix du bassin grassois

Cabris n'a pas de série de prix communale robuste publiée en continu, du fait du faible nombre de transactions. Le repère utile reste le marché de la commune voisine : à Grasse, la base DVF (Etalab) donne pour 2025 une médiane de 2 992 €/m² pour les appartements et de 4 706 €/m² pour les maisons. Les quartiers les mieux valorisés de Grasse, comme Plascassier, dépassent 5 300 €/m² pour les maisons.

Pour une lecture détaillée et sourcée du marché de référence, consultez les prix de l'immobilier à Grasse en 2026 et l'observatoire du marché immobilier de Grasse.

Quatre points à vérifier avant d'acheter à Cabris

1. Les obligations légales de débroussaillement

Avec plus de 60 % du territoire communal boisé, la question est centrale. Le code forestier impose un débroussaillement sur une profondeur minimale de 50 mètres autour des constructions situées dans les massifs boisés classés à risque d'incendie ou dans une bande de 200 mètres autour d'eux, distance pouvant être portée à 100 mètres par arrêté municipal ou préfectoral, ainsi que sur 10 mètres de part et d'autre des voies privées d'accès. Le non-respect expose à une amende pouvant atteindre 50 € par mètre carré non débroussaillé, et peut affecter la couverture d'assurance. Depuis le 1^er janvier 2025, cette obligation doit être portée à la connaissance de l'acquéreur dès l'annonce et dans l'état des risques.

2. L'assainissement

Dans un village de cette taille, une partie du bâti relève de l'assainissement non collectif. La vente impose alors un contrôle du service public d'assainissement non collectif de moins de trois ans. Une installation non conforme oblige l'acquéreur à réaliser les travaux dans le délai réglementaire, avec un coût qui doit entrer dans le plan de financement.

3. L'accès, le stationnement et l'hiver

Le noyau villageois perché est composé de ruelles étroites. Vérifiez la distance réelle entre la place de stationnement et l'entrée du bien, la possibilité d'accéder avec un véhicule pour un déménagement, et le comportement des voies d'accès en conditions hivernales à 550 mètres d'altitude.

4. La dépendance aux services de Grasse

Avec 258 emplois sur la commune, Cabris est un village résidentiel. Collèges, lycées, offre de santé spécialisée, grandes surfaces et gare TER se trouvent à Grasse ou au-delà. Le réseau de bus Sillages, exploité par la Communauté d'agglomération du Pays de Grasse, dessert Cabris parmi ses 23 communes, mais la voiture reste le mode de déplacement dominant.

Questions fréquentes sur Cabris

Sources

• INSEE, dossier complet de la commune de Cabris (06026), millésime 2023 : population, logements, emploi.
• INSEE, dossier complet de la commune de Grasse (06069), millésime 2023, pour la comparaison.
• DVF, Demandes de valeurs foncières, données ouvertes Etalab, millésime 2025, médianes communales de Grasse.
• Géorisques, ministère de la Transition écologique, obligations légales de débroussaillement, code forestier.
• Sillages, régie de transport de la Communauté d'agglomération du Pays de Grasse.
• Données géographiques et patrimoniales de la commune de Cabris (altitude, superficie, patrimoine bâti).

Les statistiques INSEE sont mises à jour annuellement. Vérifiez le millésime avant tout usage dans une négociation ou un dossier de financement.