Projet d'achat
Résidence secondaire à Grasse : fiscalité, budget et choix du secteur
Grasse compte 3 332 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 12,2 % de son parc de logements. La ville attire une clientèle de villégiature qui cherche l'arrière-pays sans renoncer à la proximité du littoral. Acheter une résidence secondaire ne se raisonne pourtant pas comme une résidence principale : la fiscalité diffère, les charges d'occupation partielle s'accumulent et le choix du secteur obéit à d'autres critères. Ce guide réunit les règles applicables et les données officielles.
- Parc concerné : 3 332 résidences secondaires et logements occasionnels à Grasse (INSEE 2023)
- Poids dans le parc : 12,2 % des 27 200 logements de la commune
- Fiscalité locale : taxe foncière et taxe d'habitation sur les résidences secondaires
- Majoration possible : de 5 % à 60 % dans les communes éligibles, sur délibération
- Plus-value à la revente : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux
- Exonération totale : 22 ans de détention pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux
La résidence secondaire à Grasse en chiffres
Une résidence secondaire est un logement meublé dont le propriétaire a la disposition et qui ne constitue pas son habitation principale. L'INSEE regroupe dans une même catégorie les résidences secondaires et les logements occasionnels.
| Indicateur | Grasse | Cabris |
|---|---|---|
| Nombre total de logements | 27 200 | 989 |
| Résidences principales | 81,1 % | 67,4 % |
| Résidences secondaires et logements occasionnels | 12,2 % | 23,7 % |
| Logements vacants | 6,7 % | 8,9 % |
| Propriétaires parmi les résidences principales | 55,3 % | 77,0 % |
| Population municipale | 50 970 habitants | 1 450 habitants |
Ces chiffres décrivent deux marchés très différents. Grasse reste avant tout une ville habitée à l'année : plus de huit logements sur dix y sont des résidences principales. La villégiature y est donc diffuse, insérée dans un tissu urbain vivant toute l'année, alors qu'un village comme Cabris compte près d'un logement sur quatre en résidence secondaire.
Ce que cela change pour vous
Dans une commune à faible taux de résidences secondaires, les commerces, les services et la vie associative fonctionnent hors saison. C'est un avantage direct pour un usage en week-ends prolongés et en hors saison, et une différence majeure avec les stations littorales qui se vident en novembre.
La fiscalité d'une résidence secondaire
La taxe foncière
Elle est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, quel que soit l'usage du logement. Elle s'ajoute, pour une résidence secondaire, à la taxe d'habitation, alors qu'une résidence principale n'est plus soumise qu'à la seule taxe foncière.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires
La suppression de la taxe d'habitation n'a concerné que les résidences principales. Pour une résidence secondaire, la taxe reste due par toute personne qui a la disposition ou la jouissance à titre privatif d'un logement meublé au 1er janvier de l'année d'imposition.
Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à laquelle sont appliqués les taux votés par les collectivités. Point important : aucun abattement n'est appliqué aux résidences secondaires, contrairement à ce qui existait pour les résidences principales.
La majoration de 5 % à 60 %
Depuis 2017, les communes éligibles peuvent instaurer, par délibération, une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de la taxe d'habitation due au titre des résidences secondaires. Cette faculté n'est pas ouverte à toutes les communes et n'est pas systématiquement utilisée par celles qui y ont droit.
Avant d'acheter, deux vérifications s'imposent : la commune figure-t-elle parmi celles autorisées à majorer, et a-t-elle effectivement délibéré en ce sens. Ces informations se vérifient auprès du service des impôts et de la mairie concernée.
Les cas de dégrèvement de la majoration
Un dégrèvement de la majoration peut être demandé dans trois situations :
- lorsque l'activité professionnelle du contribuable l'oblige à résider dans un lieu distinct de son habitation principale ;
- lorsqu'il conserve la jouissance exclusive de son ancienne habitation principale tout en étant hébergé durablement dans un établissement de soins de longue durée ;
- lorsque le logement ne peut pas être affecté à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à la volonté du contribuable, par exemple un état de dégradation, une démolition ou une réhabilitation programmée, ou des tentatives de location ou de vente restées vaines.
La demande se dépose auprès du service des impôts des particuliers dont dépend le logement, avec les pièces justificatives.
La plus-value à la revente
La revente d'une résidence secondaire ne bénéficie pas de l'exonération réservée à la résidence principale. La plus-value est soumise à :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Un abattement pour durée de détention s'applique au-delà de la cinquième année, selon deux cadences distinctes. L'exonération devient totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
À intégrer dans votre calcul
Une résidence secondaire conservée moins de cinq ans ne bénéficie d'aucun abattement de plus-value. Sur un horizon court, les frais d'acquisition et la fiscalité de sortie absorbent souvent l'essentiel d'une éventuelle appréciation du bien.
Le budget réel d'une résidence secondaire
Un logement occupé quelques semaines par an coûte proportionnellement plus cher qu'une résidence principale, parce que la plupart des charges sont fixes. Voici les postes à budgéter avant l'acquisition.
| Poste | Ce qu'il recouvre | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Due par le propriétaire au 1er janvier | Demander l'avis d'imposition de l'année en cours au vendeur |
| Taxe d'habitation | Assise sur la valeur locative cadastrale, sans abattement | Vérifier l'existence d'une majoration votée par la commune |
| Assurance habitation | Couverture d'un logement inoccupé une partie de l'année | Lire la clause d'inoccupation prolongée, souvent limitée à 30 ou 90 jours |
| Charges de copropriété | Entretien, ascenseur, espaces communs, fonds travaux | Consulter les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale |
| Entretien du terrain | Jardin, piscine, murs de soutènement, restanques | Poste souvent sous-estimé sur les parcelles en pente |
| Débroussaillement | Obligation légale annuelle dans les secteurs boisés | Charge récurrente, à faire chiffrer avant l'offre |
| Énergie et abonnements | Part fixe des contrats, hors consommation | Maintenir un hors gel en hiver dans les secteurs d'altitude |
| Gestion à distance | Gardiennage, ménage, remise des clés | Indispensable si le bien est loué en saison |
Louer sa résidence secondaire une partie de l'année
Beaucoup d'acquéreurs envisagent de louer leur bien hors périodes d'occupation personnelle. Trois obligations encadrent cette pratique.
La déclaration du meublé de tourisme
La mise en location d'un logement meublé à une clientèle de passage relève du régime du meublé de tourisme, qui impose une déclaration en mairie. Selon les communes, un numéro d'enregistrement doit figurer sur les annonces. Les règles ayant évolué récemment, faites confirmer par la mairie de Grasse le régime applicable à la date de votre projet.
La taxe de séjour
Elle est due par les personnes hébergées et collectée par le loueur ou par la plateforme intermédiaire, puis reversée à la collectivité. Son tarif est fixé par délibération locale.
Le traitement fiscal des loyers
Les revenus tirés d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un choix entre régime forfaitaire et régime réel selon le niveau de recettes. Ce choix conditionne la déductibilité des charges et l'amortissement du bien, avec des conséquences directes sur le calcul de la plus-value en cas de revente ultérieure.
Notre analyse dédiée développe les aspects pratiques de la location saisonnière sur le secteur : louer un bien à Grasse à l'année ou en saisonnier.
Quel secteur choisir pour une résidence secondaire à Grasse
Le bon secteur dépend de l'usage envisagé : séjours courts et fréquents, longues périodes estivales, ou alternance avec de la location. Voici les grandes options.
| Secteur | Atouts pour une villégiature | Limites à connaître |
|---|---|---|
| Centre historique | Tout à pied, adresse patrimoniale, entretien réduit d'un appartement | Bâti ancien, escaliers, stationnement contraint, travaux encadrés |
| Magagnosc | Ambiance de hameau, jardins, accès rapide vers Vence et Nice | Voiture nécessaire, entretien du terrain et débroussaillement |
| Plascassier | Grandes propriétés, proximité de Mougins et Valbonne | Segment le plus cher de la commune |
| Versants sud (Saint-Jacques, Saint-Antoine) | Vues longues, ensoleillement, villas avec piscine | Pente, coûts d'entretien, pérennité de la vue à vérifier |
| Villages alentour (Cabris, Châteauneuf, Peymeinade) | Cadre villageois, panoramas, forte tradition de villégiature | Marché étroit, services concentrés à Grasse |
Pour approfondir : vivre dans le centre historique de Grasse, le hameau de Magagnosc, les villas avec vue à Grasse et les communes autour de Grasse.
Pourquoi Grasse plutôt que le littoral
Un prix d'entrée plus accessible
La médiane DVF 2025 s'établit à 2 992 €/m² pour les appartements et 4 706 €/m² pour les maisons à Grasse, des niveaux inférieurs à ceux des communes littorales voisines.
Une ville vivante hors saison
Avec 50 970 habitants et 21 231 emplois sur son territoire, Grasse fonctionne toute l'année, contrairement aux stations qui vivent au rythme des vacances.
Une identité culturelle forte
Les savoir-faire liés au parfum en Pays de Grasse sont inscrits au patrimoine culturel immatériel de l'humanité par l'UNESCO depuis le 28 novembre 2018.
La comparaison directe avec le littoral cannois est traitée dans habiter Grasse plutôt que Cannes et habiter Grasse ou Cannes.
Questions fréquentes sur la résidence secondaire à Grasse
Combien y a-t-il de résidences secondaires à Grasse ?
Selon l'INSEE, millésime 2023, Grasse compte 3 332 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 12,2 % de ses 27 200 logements. Les résidences principales représentent 81,1 % du parc et les logements vacants 6,7 %.
Paie-t-on encore la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Oui. La suppression de la taxe d'habitation n'a visé que les résidences principales. Toute personne ayant la disposition ou la jouissance à titre privatif d'un logement meublé au 1er janvier reste redevable de la taxe d'habitation sur cette résidence secondaire, calculée sur la valeur locative cadastrale sans abattement.
Qu'est-ce que la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
Depuis 2017, les communes éligibles peuvent voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de la taxe d'habitation due au titre des résidences secondaires. Il faut vérifier à la fois l'éligibilité de la commune et l'existence d'une délibération effective.
Quelle fiscalité à la revente d'une résidence secondaire ?
La plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Un abattement pour durée de détention s'applique au-delà de la cinquième année. L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Peut-on louer sa résidence secondaire à Grasse ?
Oui, sous réserve des obligations applicables aux meublés de tourisme : déclaration en mairie, mention éventuelle d'un numéro d'enregistrement sur les annonces, collecte et reversement de la taxe de séjour, et déclaration des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les règles ayant évolué, faites confirmer le régime applicable par la mairie de Grasse.
Grasse ou un village perché pour une résidence secondaire ?
Grasse offre des services à l'année, une gare TER et un tissu commercial actif hors saison. Un village comme Cabris, où 23,7 % du parc est constitué de résidences secondaires, offre un cadre plus confidentiel et des panoramas, mais un marché beaucoup plus étroit et une dépendance forte aux services grassois.
Poursuivre votre projet
Sources
- INSEE, dossiers complets des communes de Grasse (06069) et de Cabris (06026), millésime 2023.
- impots.gouv.fr, calcul de la taxe d'habitation des résidences secondaires, majoration de 5 % à 60 % et cas de dégrèvement.
- impots.gouv.fr, imposition des plus-values immobilières : taux, abattements pour durée de détention, exonérations à 22 et 30 ans.
- DVF, Demandes de valeurs foncières, données ouvertes Etalab, millésime 2025, médianes communales de Grasse.
- UNESCO et ministère de la Culture, inscription des savoir-faire liés au parfum en Pays de Grasse le 28 novembre 2018.
- Code forestier et Géorisques pour les obligations légales de débroussaillement.
Cette page présente le cadre général applicable. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : faites valider votre situation par votre notaire ou votre conseil.
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